1. Verifica preliminare
Prima di assumere impegni vincolanti chiariamo insieme il quadro di partenza: di che tipo di immobile si tratta, chi vende e in quale forma si intende acquistare – personalmente, insieme ad altre persone o tramite una società? Esistono circostanze che potrebbero richiedere un’autorizzazione amministrativa? Dalle risposte dipendono i documenti necessari e le verifiche da svolgere.
2. Controllo della proprietà e del registro fondiario
Il punto di partenza è un estratto aggiornato del registro immobiliare ungherese (ingatlan-nyilvántartás), il cosiddetto tulajdoni lap. Vi figurano, tra l’altro, i dati dell’immobile, i proprietari, i diritti di terzi e i gravami iscritti. Confrontiamo queste informazioni con i documenti del venditore e con lo stato effettivo dell’immobile. Gli altri aspetti da verificare sono descritti nella pagina Verifiche prima dell’acquisto.
3. Contratto preliminare o prenotazione
Spesso, prima del contratto definitivo, le parti sottoscrivono un accordo con cui si impegnano reciprocamente o fissano una prenotazione. Se un preliminare sia opportuno e come vada qualificata una somma versata in questa fase è da chiarire prima della firma. Il diritto ungherese distingue, ad esempio, tra caparra (foglaló) e acconto (előleg), che possono avere conseguenze diverse se la vendita non si conclude.
4. Contratto di compravendita e controfirma dell’avvocato
Il contratto disciplina l’oggetto della vendita, il prezzo, le modalità di pagamento, la consegna e le dichiarazioni necessarie per l’iscrizione nel registro fondiario. Ai fini dell’iscrizione il contratto deve rispettare una determinata forma; nella prassi viene di regola controfirmato da un avvocato (ügyvédi ellenjegyzés). Redigiamo o esaminiamo il contratto, se richiesto in versione italiano-ungherese, e ne illustriamo in italiano le singole clausole.
5. Pagamento e consegna
Tempi e modalità di pagamento del prezzo sono tra i punti più importanti del contratto. Sono frequenti soluzioni che collegano il pagamento al trasferimento della proprietà, ad esempio tramite deposito fiduciario presso l’avvocato (ügyvédi letét) o con pagamenti frazionati al verificarsi di condizioni concordate. La soluzione adatta dipende dal caso concreto, in particolare da un eventuale finanziamento e dai gravami esistenti. Nel contratto si stabilisce anche quando avviene la consegna dell’immobile, delle chiavi e dei documenti.
6. Iscrizione nel registro fondiario
Dopo la firma, la domanda di iscrizione viene presentata all’ufficio del registro fondiario competente (földhivatal). Se prima o contestualmente occorra ottenere autorizzazioni amministrative dipende, tra l’altro, dalla cittadinanza dell’acquirente e dal tipo di immobile; si veda la pagina Acquirenti stranieri.
7. Dopo l’acquisto
All’acquisto possono seguire ulteriori adempimenti, ad esempio comunicazioni alle autorità o la segnalazione del cambio di proprietà ai fornitori di servizi e al comune. Quali siano nel caso specifico e quali termini si applichino lo valutiamo individualmente.
Quanto dura un acquisto?
Non è possibile indicare una durata valida in generale. Dipende dalla completezza dei documenti, da eventuali procedure di autorizzazione, dal finanziamento e dai tempi degli uffici. Dopo la verifica preliminare è possibile stimare meglio lo svolgimento prevedibile del singolo caso.
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