Proprietà e legittimazione a vendere
Il venditore risulta proprietario nel registro fondiario e può vendere da solo? In presenza di più comproprietari, di una comunione ereditaria, di coniugi o di una società venditrice possono essere necessari ulteriori consensi o documenti. Anche eventuali diritti di prelazione di terzi (elővásárlási jog) vanno verificati prima della firma.
Ipoteche, gravami e diritti di terzi
Nel registro fondiario possono essere iscritti, tra l’altro, ipoteche (jelzálogjog), divieti di alienazione e di costituzione di gravami, diritti di usufrutto (haszonélvezeti jog) e servitù. Sono rilevanti anche le domande già presentate ma non ancora evase (széljegy). Chiariamo quali iscrizioni debbano essere cancellate prima o contestualmente all’acquisto e come tutelare questo aspetto nel contratto.
Destinazione urbanistica
Che cosa sia consentito su un terreno dipende dalle norme edilizie e dalla pianificazione urbanistica del comune. Per l’area del Balaton possono valere anche norme di pianificazione regionale. Se un determinato utilizzo, una ristrutturazione o un ampliamento siano possibili è da verificare prima dell’acquisto, se del caso con l’aiuto di un architetto.
Titoli edilizi e stato di fatto
L’edificio e il suo utilizzo corrispondono ai titoli edilizi e a quanto risulta dal registro fondiario? Ampliamenti non autorizzati o un uso diverso da quello consentito possono creare difficoltà in seguito. Esaminiamo la documentazione disponibile e, se opportuno, suggeriamo una perizia tecnica da parte di un professionista.
Appartamenti in condominio e spese comuni
Per un appartamento in condominio (társasház) sono rilevanti l’atto costitutivo del condominio (alapító okirat), il regolamento e l’importo delle spese condominiali (közös költség). Occorre inoltre verificare se vi siano arretrati o se siano stati deliberati interventi di rilievo.
Altri vincoli
A seconda della posizione e del tipo di immobile possono esistere ulteriori limitazioni, ad esempio vincoli storico-artistici, paesaggistici o di tutela delle rive, servitù per condutture, oppure la presenza di terreni a uso agricolo. Se tali limitazioni riguardino un determinato immobile va verificato caso per caso.
Checklist: verifiche prima dell’acquisto
La checklist è uno strumento di orientamento, ad esempio per i colloqui con il venditore e l’agenzia. Non è esaustiva: i punti rilevanti dipendono dall’immobile e dalla situazione dell’acquirente.
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