1. Vorprüfung
Bevor Sie sich vertraglich binden, klären wir mit Ihnen die Ausgangslage: Um welche Art von Immobilie handelt es sich, wer verkauft, und in welcher Form möchten Sie erwerben – allein, gemeinsam mit anderen oder über eine Gesellschaft? Gibt es Umstände, die eine behördliche Genehmigung erforderlich machen könnten? Aus den Antworten ergibt sich, welche Unterlagen benötigt werden und welche Prüfungen sinnvoll sind.
2. Prüfung von Eigentum und Grundbuch
Ausgangspunkt ist ein aktueller Auszug aus dem ungarischen Immobilienregister (ingatlan-nyilvántartás), der sogenannte tulajdoni lap. Er enthält unter anderem Angaben zur Immobilie, zu den Eigentümern sowie zu eingetragenen Rechten Dritter und Belastungen. Wir gleichen diese Angaben mit den Unterlagen des Verkäufers und dem tatsächlichen Zustand ab. Welche weiteren Punkte geprüft werden sollten, finden Sie unter Prüfungen vor dem Kauf.
3. Vorvertrag oder Reservierung
Häufig wird vor dem eigentlichen Kaufvertrag eine Vereinbarung geschlossen, mit der sich die Parteien binden oder eine Reservierung festhalten. Ob ein Vorvertrag sinnvoll ist und wie eine Zahlung zu diesem Zeitpunkt rechtlich einzuordnen ist, sollte vor der Unterschrift geklärt werden. Das ungarische Recht unterscheidet etwa zwischen einem Angeld (foglaló) und einer Anzahlung (előleg); beide können unterschiedliche Folgen haben, wenn der Kauf nicht zustande kommt.
4. Kaufvertrag und anwaltliche Gegenzeichnung
Der Kaufvertrag regelt Kaufgegenstand, Kaufpreis, Zahlungsbedingungen, Übergabe und die Erklärungen, die für die Eintragung im Grundbuch erforderlich sind. Für die Eintragung muss der Vertrag eine bestimmte Form erfüllen; in der Praxis wird er in der Regel von einem Rechtsanwalt gegengezeichnet (ügyvédi ellenjegyzés). Wir erstellen oder prüfen den Vertrag, auf Wunsch in einer deutsch-ungarischen Fassung, und erläutern Ihnen die einzelnen Regelungen auf Deutsch.
5. Zahlung und Übergabe
Wann und wie der Kaufpreis gezahlt wird, gehört zu den wichtigsten Punkten des Vertrags. Üblich sind Regelungen, die die Zahlung mit dem Eigentumsübergang verknüpfen, etwa über eine anwaltliche Verwahrung (ügyvédi letét) oder in Teilbeträgen nach vereinbarten Bedingungen. Welche Lösung passt, hängt vom Einzelfall ab, insbesondere von einer Finanzierung und von bestehenden Belastungen. Auch der Zeitpunkt der Übergabe von Besitz, Schlüsseln und Unterlagen wird im Vertrag festgelegt.
6. Eintragung im Grundbuch
Nach der Unterzeichnung wird der Antrag auf Eintragung beim zuständigen Grundbuchamt (földhivatal) eingereicht. Ob zuvor oder parallel behördliche Genehmigungen einzuholen sind, hängt unter anderem von Ihrer Staatsangehörigkeit und der Art der Immobilie ab; mehr dazu unter Ausländische Käufer.
7. Nach dem Erwerb
Mit dem Erwerb können weitere Pflichten verbunden sein, zum Beispiel Meldungen gegenüber Behörden oder die Mitteilung des Eigentümerwechsels an Versorger und Gemeinde. Welche das in Ihrem Fall sind und welche Fristen gelten, besprechen wir individuell.
Wie lange dauert ein Kauf?
Eine allgemeine Dauer lässt sich nicht seriös angeben. Sie hängt von der Vollständigkeit der Unterlagen, von etwaigen Genehmigungsverfahren, von der Finanzierung und von der Bearbeitung durch die Behörden ab. Nach der Vorprüfung lässt sich der voraussichtliche Ablauf für Ihren Fall besser einschätzen.